Текст: Гелена Крюкова
В ПРОШЛОМ ГОДУ МНОГИЕ ИНВЕСТОРЫ ВСЕРЬЕЗ ОЗАБОТИЛИСЬ ВОПРОСОМ СОХРАНЕНИЯ СВОИХ КАПИТАЛОВ. И ЗДЕСЬ НА ПОМОЩЬ ПРИХОДИТ ВЕЧНЫЙ ОАЗИС СТАБИЛЬНОСТИ В МОРЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ РИСКОВ — ДУБАЙ. ИМЕННО СЮДА СТЕКАЮТСЯ САМЫЕ КРУПНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПОТОКИ, А НЕДВИЖИМОСТЬ ПО-ПРЕЖНЕМУ ОСТАЕТСЯ ОДНИМ ИЗ САМЫХ НАДЕЖНЫХ АКТИВОВ. АНАЛИЗ СОБЫТИЙ 2015 ГОДА ДАЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ ПОНЯТЬ, ПОЧЕМУ ДУБАЙ СЕГОДНЯ НАЗЫВАЮТ «МИРОВОЙ КОПИЛКОЙ НОМЕР ОДИН».
Кто сколько
Масштабные опросы инвесторов о популярности мировых рынков недвижимости неизменно ставят Дубай на одно из лидирующих мест в списках приоритетных направлений для приобретения жилья в собственность и аренду. Глобальное исследование Franklin Templeton, проведенное в 2015 году, охватило 23 страны и 11 500 инвесторов. В результате стало известно, что покупка недвижимости в ОАЭ является одним из трех главных направлений вложения средств среди мировых инвесторов.
68% опрошенных считают, что недвижимость в ОАЭ сохранит свой статус наиболее востребованного актива в течение следующих 10 лет, и собираются и далее вкладывать в этот сектор солидные средства.
Аналогичные настроения зафиксировал и отчет от консалтинговой компании Knight Frank, представленный в середине 2015 года, который говорит о том, что Дубай по-прежнему в списке главных направлений для вложения средств самых обеспеченных людей мира. По этим данным, 40% владельцев больших капиталов в ОАЭ собираются инвестировать в недвижимость. В среднем, 35% всех пакетов самых крупных инвесторов ОАЭ размещены в недвижимости. При этом 60% этих инвесторов в прошлом году размещали средства в недвижимости, преимущественно в эмирате Дубай.
Доход от инвестиций
Опытные инвесторы ошибаются редко, поэтому у такой уверенности в надежности дубайского сектора недвижимости как актива, безусловно, должны быть причины. И главная из них — это размер прибыли, которую можно получить не только за счет аренды недвижимости, но и за счет роста самой капитальной стоимости этих активов. Прибыль от инвестиций в жилье в Дубае достигает одного из самых высоких показателей в мире.
Global Property Guide зафиксировал, что валовая прибыль от инвестиций в недвижимость Дубая на сегодняшний день составляет до 7,21% в зависимости от площади квартиры, а Knight Frank уточняет, что средний доход от инвестиций в недвижимость в Дубае вырос на 9,9% за последний год и достиг 7,42%. Впрочем, это еще не предел. Доход от инвестиций в дубайское жилье может доходить и до 10%, если речь идет об элитной недвижимости в комплексах класса люкс, таких как Dukes и Anantara на искусственном острове The Palm Jumeirah.
Приведенные цифры — не просто статистические выкладки аналитиков. Один из трех крупнейших застройщиков Дубая пошел на беспрецедентный шаг в 2015 году и объявил о том, что гарантирует своим покупателям 24% прибыли от аренды за период трех первых лет после приобретения недвижимости в своих жилых комплексах. А гарантии от застройщика такого уровня — это уже серьезный признак стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Также в Дубае отсутствуют налоги на недвижимость и доход от аренды, что существенно повышает привлекательность местной недвижимости в сравнении с другими рынками жилья в мире.
Нефтяные котировки и задел на будущее
Падение цен на нефть в мире может стать реальным сдерживающим фактором для многих экономик мира. Однако Дубай, в отличие от Абу-Даби, во-первых, достаточно мало связан с нефтяным сектором в отношении базовых рычагов формирования экономики, поэтому те колебания цен на нефть, которые прогнозируются экспертами на 2016 год, вряд ли будут иметь значительное влияние на сектор недвижимости в эмирате.
Во-вторых, правительство эмирата понимает временный, накопительный характер доходов от нефтяной отрасли, поэтому заранее переводит многие секторы на ресурсосберегающие рельсы и повышает долю наукоемких технологий во всех отраслях промышленности и строительства.
Все самые передовые разработки неизменно получают прописку в Дубае. Это, например, 42 подводные, или, как их еще называют, дрейфующие или плавучие виллы на островах The World, которые уже точно станут реальностью в ближайшем будущем.
Или же первое в мире офисное здание Музея будущего, которое будет целиком «напечатано» на 3D-принтере. Сам по себе Музей будущего — это именно то, что так точно характеризует Дубай как современную столицу инноваций.
Применение инноваций – залог успешности в меняющемся мире. Поэтому будущее жилищного строительства тоже за Дубаем, ведь именно здесь уже появился первый полностью энергонезависимый жилой квартал The Sustainable City, первые жители которого въехали в свои жилища в конце 2015 года. Приоритет экологически чистых, энергосберегающих и энергогенерирующих технологий является основным в сфере строительства жилья в ОАЭ, что уже закреплено законодательно: все новые здания в Дубае должны быть экологичными.
Во второй половине 2016 года в Дубае также начнет работать первый энергетический парк солнечной энергии на 800 мегаватт. Это будет самый большой по площади парк солнечной энергетики в мире. К 2020 году 7% энергии в Дубае будет производиться за счет экологических чистых технологий, к 2030 году это число достигнет 30%, а к 2050-му планируется получить 75% энергии из современных, экологически чистых источников.
Инфраструктура
Ежегодно правительство ОАЭ и Дубая вкладывает миллиарды долларов в развитие сектора инфраструктуры, реализацию масштабнейших проектов недвижимости и создание не имеющей аналогов инфраструктуры города. Будущее для эмирата определено достаточно четко: в 2020 году здесь состоится Всемирная выставка, которая станет катализатором для развития всего региона на годы вперед. «ЭКСПО-2020» не только создаст сотни тысяч рабочих мест (и обеспечит спрос на жилье в ближайшей перспективе), но и станет самой большой и самой эффективной площадкой для демонстрации достижений ОАЭ на мировой арене.
Поэтому власти эмирата намерены приложить все возможные усилия, чтобы полностью реализовать потенциал эмирата в этом отношении. Такие события часто становятся поворотными и определяют будущее того или иного города, а в случае Дубая все, что будет создано для «ЭКСПО-2020», не просто станет декорациями, а будет реально использоваться на протяжении многих лет.
Глобальное исследование консалтинговой компании JLL под названием «Новый мир городов: индекс глобализации» (New World of Cities: Global City Index), проведенное в 2015 году, показало уникальность Дубая как городского образования. Дубай занял настолько своеобразную нишу на мировом рынке недвижимости и инвестиций, что смог соединить признаки как развивающейся, так и вполне развитой городской структуры. Инвестиции в инфраструктуру города, согласно данным JLL, должны составлять не менее 4–6% от городского ВВП, для успешного функционирования города. А власти ОАЭ в настоящее время инвестируют порядка US$ 60 млрд только лишь в строительство дорог и мостов, включая как существующие, так и запланированные проекты, и большинство из них приходится именно на Дубай, как, например, грандиозный проект строительства Дубайского канала.
Стабилизация и перспективы
Несмотря на некоторое снижение активности на рынке недвижимости, в 2015 году в Дубае было заключено почти 34 тысячи сделок с недвижимостью на общую сумму более US$ 50 млрд. В одном только сегменте вилл на рукотворном острове The Palm Jumeirah с января по октябрь была заключена 61 сделка общей стоимостью US$ 255 млн.
В течение двух последних лет общая стоимость недвижимости, проданной в Дубае за каждый последующий квартал, постоянно росла, на основании чего можно сделать вывод о стабильном и неуклонном развитии местного рынка недвижимости, отметил глава Земельного департамента Дубая, Султан Бутти Бин Меджрен.
Цены на недвижимость в Дубае за 2015 год, безусловно, упали, однако снижение, во-первых, было не таким значительным, как предполагали некоторые аналитики, а во-вторых, это было крайне необходимой коррекцией для перегретого рынка недвижимости. По данным ValuStrat, за год цены на недвижимость в Дубае снизились всего на 10,3%, а не на 15–20%, но годом ранее, в 2014-м, выросли на 56% с 2008 года, поэтому стабилизация рынку была крайне необходима, чтобы нейтрализовать вредное действие спекуляций жильем и неоправданного завышения цен. Снижение цен на жилье в Дубае стало приметой зрелости и стабилизации рынка, результатом целенаправленной работы регулирующих органов, принявших ряд мер для сдерживания роста цен.
В третьем квартале 2015 года снижение ценовых показателей полностью прекратилось. Cluttons предсказывает, что в связи со снятием санкций с Ирана, оттуда на мировые и местные рынки жилья в ОАЭ придут состоятельные инвесторы, заинтересованные во вложении средств в качественное жилье класса люкс. К удовольствию многих участников рынка, заявил глава Земельного департамента Бин Меджрен, мы вскоре можем ожидать повторного роста цен на жилье, и на этом многие инвесторы могут строить свои краткосрочные и долговременные инвестиционные стратегии.
Чем Дубай привлекает экспатов
Еще одной приметой года стала переориентация рынка жилья в сторону большего внимания застройщиков к рынку доступной недвижимости. Исследование компании HSBC The Expat Explorer, охватившее 22 тысячи экспатов в Дубае из 198 стран мира, показало, что 25% из них могут себе позволить купить жилье, а 58% также признались, что зарабатывают больше, чем в своей родной стране. Располагая средней для дубайского рынка недвижимости суммой в 1 миллион дирхамов ОАЭ (US$ 270 тысяч), сегодня в Дубае можно купить квартиру-студию в одном из центральных районов, таких как Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay со стороны Burj Khalifa. При этом квартиры меньшей площади традиционно приносят больший доход, так как пользуются повышенным спросом. Что касается средней стоимости квадратного метра жилья, то она по-прежнему остается одной из самых выгодных в мире. В третьем квартале 2015 года квартиры в Дубае продавались в среднем по US$ 3147 за квадратный метр, а виллы по цене US$ 3545 за квадратный метр. Аналогичное по качеству жилье в других мировых столицах стоит в среднем в два-три раза дороже, отмечают эксперты.
Прогнозы и реальность
И наконец, 2015 год наглядно продемонстрировал, что жизнь часто оказывается намного непредсказуемее самых точных прогнозов, а пессимизм многих «предсказателей» был далек от истины. За 2015 год в Дубае было построено 9397 новых объектов недвижимости. Застройщики быстро сориентировались в ситуации и не стали перенасыщать рынок, оставив спрос на достаточно высоком уровне. Отсюда можно сделать вывод о том, что цены на жилье в Дубае в 2016 году снижаться не будут.
Reidin отмечает, что только 31% от запланированного объема нового жилья будет сдан в эксплуатацию в Дубае в 2016 году, что составляет примерно 7500 объектов, еще меньше, чем в 2015-м, а значит, нет оснований беспокоиться о перенасыщении рынка. К тому же цены на аренду во многих районах Дубая продолжают расти, что также явно свидетельствует о стабильно высоком спросе — главном регуляторе цен на недвижимость. 2016 год обещает стать еще одним шагом на пути к успешному будущему для Дубая, и Дубай готов щедро поделиться своим успехом со всеми, кто сделает правильный выбор в его пользу.
Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по телефону в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте [email protected].