В 2023 году на рынке недвижимости Дубая было заключено рекордное количество сделок. Наряду с этим, цены на недвижимость показали самый высокий рост в мире. Какими будут достижения наступившего года?

Oбщая сумма сделок с недвижимостью в Дубае достигла рекордной отметки US$ 173 млрд по итогам 2023 года. Земельный департамент Дубая в общей сложности зарегистрировал 1,6 млн транзакций, что на 16,9% больше, чем в 2022 году. Количество сделок выросло на 36% в годовом выражении.

Объем инвестиций в свою очередь вырос на 55% и достиг US$ 112,2 млрд. Рынку удалось привлечь 113 655 инвесторов, включая 71 002 новых. Доля инвесторов-нерезидентов составила 42% от общего числа новых инвесторов.

В Международном валютном фонде подсчитали, что цены на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах в 2023 году продемонстрировали самый высокий рост в мире. Так, ОАЭ вошли в топ-10 стран, в которых цены на недвижимость показали самый высокий рост с допандемийного уровня.

Рост цен на недвижимость в ОАЭ составил 10,4% в 2023 году и 14,15% по сравнению с уровнем цен перед началом пандемии COVID-19. ОАЭ заняли 6-е место по уровню роста цен на недвижимость с периода начала пандемии.

За последние два года цены демонстрировали двузначный рост из-за притока в страну иностранных специалистов, а также ввиду высокого спроса на жилье со стороны состоятельных людей. В прошлом году в эксплуатацию было введено почти 50 тысяч квартир, при этом население только Дубая выросло более чем на 100 тысяч человек.

Это вызвало дефицит элитной недвижимости в лучших районах, что привело к значительному удорожанию вилл и пентхаусов. По данным Dubai Sotheby's International Realty, в 2023 году в Дубае была зафиксирована рекордная стоимость сделок по продаже люксовой недвижимости – роскошные жилые резиденции продавались по цене до US $4 тысячи за кв. фут, что указывает на устойчивый рост спроса в данном сегменте с 2020 года.

В течение последних двух-трех лет состоятельные покупатели переезжали в Дубай из стран континентальной Европы, таких как Великобритания, Франция и Германия, отчасти для того, чтобы извлечь выгоду из отсутствия здесь налога на недвижимость, что привело к стремительному росту цен на элитную недвижимость.

В прошлом году риэлторское агентство Dubai Sotheby’s International Realty продало пентхаус в отеле Marsa Al Arab в Дубае за US$ 114 млн, а затем квартиру в Bulgari Lighthouse за US$ 112 млн. Также в 2023 году агентством был выставлен на продажу люксовый особняк в районе Emirates Hill в Дубае за рекордные US$ 204 млн.

По данным Knight Frank, в прошлом году число сделок по продаже люксовых домов стоимостью US$ 25 млн и выше в Дубае выросло вдвое и достигло 56. Всего такой элитной недвижимости было продано на US$ 2,3 млрд.

В то же время, был продан 431 особняк стоимостью свыше US$ 10 млн – общая сумма сделок достигла отметки US$ 7,6 млрд.

Компания Russia Sotheby’s International Realty, в свою очередь, подсчитала, что граждане России в 2023 году в среднем тратили на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах US$ 570 тысяч. В 2023 году 95% россиян приобретали недвижимость в ОАЭ с инвестиционными целями, однако тренд изменился к концу года — теперь инвесторы предпочитают покупать недвижимость для собственного проживания.

Дубай остается самым популярным направлением Ближнего Востока. Чаще всего в недвижимость там инвестируют россияне из регионов (58%), москвичи (22%) и российские эмигранты, постоянно проживающие в Европе (20%). Эксперты также зафиксировали рост интереса к недвижимости в Абу-Даби и Рас-Аль-Хайме — количество сделок за прошлый год в этих эмиратах увеличилось на 82% и 41% соответственно.

Компания Betterhomes подсчитала, что выходцы из Индии, России и Великобритании стали крупнейшими инвесторами в недвижимость Дубая по итогам 2023 года. В новом рейтинге россияне уступили индийцам и британцам, заняв в нем третье место.

В ключевых районах Дубая средние цены на виллы выросли на 15-30%: в Arabian Ranches (рост на 25%), Dubai Hills Estate (рост на 29%) и Jumeirah Village Triangle (рост на 29%). Между тем, в районе The Palm Jumeirah рост цен на виллы составил 74%, в районе Jumeirah Golf Estates было зафиксировано снижение цен – на 1%.

Цены на квартиры в ключевых районах Дубая выросли на 8–20%. Хорошие результаты показали Downtown Dubai (рост на 17%), Dubai Hills Estate (рост на 21%) и Jumeirah Golf Estates (рост на 21%).

Исследование показало, что в 2023 году значительно увеличилось число покупателей из Египта, Ливана, Пакистана и Турции, что говорит об укреплении роли Дубая как глобального убежища для геополитической и экономической стабильности. В топ-10 крупнейших инвесторов четвертое место заняли египтяне, за ними следуют ливанцы, итальянцы, пакистанцы, эмиратцы, французы и турки.

В то же время, объем продаж в сфере недвижимости Шарджи достиг шестилетнего максимума, а объемы инвестиций иностранных граждан установили новые рекорды в 2023 году. Департамент регистрации недвижимости Шарджи сообщил о росте числа сделок с недвижимостью на 13,1%, достигших значительной суммы в US$ 7,37 млрд в 2023 году. Это самый высокий уровень активности в сфере недвижимости Шарджи с 2017 года.

Число национальностей инвесторов увеличилось до впечатляющих 103, что соответствует значительному росту на 21,2% по сравнению с 2022 годом. Иностранные инвесторы из неарабских стран увеличили объем продаж на 165%, а количество проданной недвижимости увеличилось на 131,7%. Объем ипотечных сделок достиг внушительных US$ 2,04 млрд.

По мнению специалистов компании D&B Properties, рост рынка недвижимости Дубая в 2023 году определяли следующие тренды:

1. РЕКОРДНЫЕ СДЕЛКИ. Количество и стоимость сделок по купле-продаже недвижимости достигли беспрецедентного уровня, превзойдя все предыдущие рекордные показатели.

2. ПРЕВРАЩЕНИЕ АРЕНДАТОРОВ В ПОКУПАТЕЛЕЙ. Сочетание растущей стоимости аренды и стремления арендаторов к долгосрочной стабильности заставило их перейти в категорию покупателей, несмотря на повысившиеся процентные ставки.

3. РОСТ НАСЕЛЕНИЯ. Прогнозы об увеличении численности населения Дубая оправдались – в 2023 году население города увеличилось на 100 тысяч человек.

4. ДИНАМИКА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Количество новых объектов недвижимости, сданных в эксплуатацию в 2023 году, осталось относительно неизменным по сравнению с предыдущим годом, отставая от темпов роста численности населения Дубая. Подобный дисбаланс вызвал повышение стоимости аренды жилья на 24%.

5. БУМ СПРОСА НА ЭЛИТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. Рынок элитной недвижимости Дубая пережил год беспрецедентного роста, чему способствовал приток в город миллионеров со всего мира. ОАЭ обогнали США и заняли второе место после Австралии по количеству богатых иммигрантов.

Что ждет рынок недвижимости ОАЭ в 2024 году?

В компании ValuStrat, занимающейся оценкой рынка недвижимости, полагают, что в первой половине 2024 года цены продолжат расти, однако во втором полугодии может произойти резкий разворот в направлении движения цен, который может повлиять на рынок элитной недвижимости.

В Дубае, коммерческом и туристическом центре Ближнего Востока, средние цены на жилье, по прогнозам, вырастут на 5–7%, а в Абу-Даби рост составит 3–5%. В ближайшие 3–4 месяца рынок продолжит оставаться устойчивым с точки зрения транзакционной активности, роста цен на недвижимость и стоимости аренды. Однако в середине 2024 года можно ожидать резких изменений.

В риэлторской компании Allsopp & Allsopp, в свою очередь, считают, что если 2024 год пройдет без каких-либо стихийных бедствий / экстренных событий, рынок недвижимости Дубая продолжит процветать. Вместо спада он, скорее всего, установит новые рекорды.

В конце 2023 года власти Дубая существенно облегчили получение «золотых» резидентских виз для инвесторов в местную недвижимость. Так, был отменен обязательный первоначальный взнос в размере одного миллиона дирхамов (US$ 273 тысячи), который ранее был обязательным условием для оформления резидентской визы сроком на 10 лет.

Теперь претендентам на «золотую» визу достаточно приобрести в Дубае недвижимость на сумму 2 млн дирхамов. По мнению экспертов, данная инициатива направлена на привлечение в эмират большего числа иностранных инвесторов.

C получением «золотых» виз все больше иностранцев будут воспринимать Дубай как город для постоянного проживания: они смогут инвестировать в строительство семейной недвижимости, в том числе построенной самостоятельно.

В Дубае продолжится реализация плана экономической повестки D33 по превращению эмирата в один из трех лучших городов мира для жизни, ведения бизнеса, путешествий и инвестирования. Это означает, что Дубай будет стремиться привлекать еще больше квалифицированных кадров и иностранных инвестиций со всего мира.

Уверенность в привлечении новых иностранных инвестиций подогревают запуски новых мегапроектов – в том числе застройки нового острова Palm Jebel Ali и инновационного квартала Dubai Square.

Dubai Square станет самым современным в мире проектом, спроектированным с помощью технологий искусственного интеллекта, сообщил основатель компании-застройщика Emaar Мухаммед Алаббар. «Город в городе» получит 10 тысяч жилых помещений, 1500 гостиничных номеров и торговый район площадью 7500 кв. м.

Торговый район по площади будет почти таким же, как Dubai Mall. Dubai Square будет обращен фасадом к будущей башне Dubai Creek Tower и торговому центру Dubai Creek Plaza.

В новом районе планируется организовывать семейные развлечения и живые выступления артистов. Будет также возведен специальный арт-квартал, технологически усовершенствованный снежный парк Ice Adventure с аквапарком на крыше. Строительство планируется завершить в 2027 году.

Еще один мегапроект – строительство «голубой» ветки метро, которое заложит основу для масштабного развития инфраструктуры. Стоимость проекта оценивается в US$ 5 млрд, строительство будет завершено к 2029 году, новая ветка будет обслуживать 200 тысяч пассажиров в день в новых районах Дубая.

В конце 2023 года в Дубае анонсировали строительство нового острова в стиле Лас-Вегаса под названием The Island, центральными достопримечательностями которого станут курорты MGM, Bellagio и Aria. В общей сложности, гостиничный фонд Дубая благодаря новому мегапроекту застройщика Wasl у побережья Джумейры пополнится на 1400 номеров.

В 2024 году ожидается значительный приток иностранных инвестиций в эмират Рас-АльХайму, где наблюдается экспоненциальный рост в таких секторах, как туризм, гостиничный бизнес, торговля, электронная коммерция, недвижимость и сфера услуг. Во многом это связано с объявлением о предстоящем открытии казино Wynn Al Marjan.

Курорт привлечет «крупные инвестиции» в сферу развлечений, гостиничный бизнес и строительство, что окажет суще ственное влияние на экономику эмирата и повлечет за собой увеличение количества новых рабочих мест. В The Conference Board MENA считают, что игорный бизнес может увеличить ВВП ОАЭ на 10–15%.

Экономисты ожидают замедления инфляции в 2024 году на фоне снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже в четвертом квартале 2023 года банки ОАЭ начали снижать ставки – самая низкая была зафиксирована на уровне 4,19%.

Дубай сохранит привлекательность для людей со сверхвысокими доходами (UHNWI) благодаря одному из самых низких в мире уровней преступности, современной инфраструктуре, нулевой ставке подоходного налога, развивающейся системе образования и здравоохранения и новых стимулов для бизнеса и инвестиций.

Ультрабогатые инвесторы, выбирающие Дубай новым местом своего постоянного проживания, ищут особняки, которые могут обеспечить им высокий уровень конфиденциальности частной жизни.

Состоятельные люди все чаще выбирают для проживания Дубай, поскольку в таких городах, как ЛосАнджелес и Флорида, известных своей роскошной недвижимостью, виллы стоимостью более US$ 5 млн начали облагать налогами. Так, налог на элитное жилье стоимостью более US$ 5 млн составляет 4%, более US$ 10 млн – 5,5%. Как ожидают эксперты, эти налоги заставят людей со сверхвысокими доходами пересмотреть свои предпочтения в недвижимости и пристальнее присмотреться к таким «безналоговым» рынкам, как Дубай.

Как отмечают некоторые застройщики, состоятельные люди стали больше ценить эксклюзивность и уникальный образ жизни, который получают владельцы особняков. В частности, речь идет о виллах, которые можно адаптировать под уникальные потребности и вкусы покупателя.

В первую очередь, в Дубае будет расти спрос на интересные проекты в развитых районах и закрытых поселках с необходимой инфраструктурой, куда будут переезжать молодые семьи. Что касается квартир в приморских районах, их все чаще будут использовать в целях краткосрочной аренды.

В зимний период стоимость аренды квартир составляет в среднем US$ 500 в день в зависимости от местоположения, уровня спроса и т. д. Например, в районе Palm Jumeirah стоимость аренды жилья достигает отметки в US$ 1225 в день и выше.

Между тем, консалтинговая компания в сфере недвижимости Cushman & Wakefield отметила, что стоимость долгосрочной аренды жилья продолжит расти, однако темпы роста будут замедляться. В 2023 году арендная плата в городе выросла на 19% в годовом исчислении.

В 2024 году рост стоимости аренды продолжится в случае заключения новых договоров, особенно в центральных районах, где высокий уровень заполняемости будет оказывать давление на стоимость аренды. Тем не менее, учитывая рост числа объектов жилой недвижимости в пригородах, ожидается, что рост стоимости аренды в недавно застроенных районах будет умеренным.

Ввиду того, что стоимость арендной платы будет расти, все больше людей будут рассматривать возможность приобретения недвижимости. В прошлом году многие арендаторы перешли в статус инвесторов, когда поняли, что их ежемесячная арендная плата сравнялась по стоимости с ежемесячными платежами по ипотеке для более крупной недвижимости.

Полный комплекс услуг на рынке недвижимости ОАЭ

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: [email protected]

Skype: resident69