На рынке жилой недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов наступила эпоха арендатора. Предложение значительно превысило спрос, и поэтому собственники квартир и вилл готовы идти на существенные уступки, чтобы сдать их внаем.

Вход идут такие трюки, как 13-й бесплатный месяц проживания, избавление от платы за охлаждение помещения или отмена комиссионного вознаграждения брокеру.

Сегодня в ОАЭ построено свыше 600 тысяч жилых помещений: квартир – от скромных студий до роскошных пентхаусов, – таунхаусов и частных вилл разной площади и дизайна. Наряду с этим профессия агента по недвижимости остается одной из самых востребованных – ведь они знают секреты и подводные камни сделок по продаже и аренде. Скорее всего, и вам придется иметь дело с агентом – если повезет, с порядочным и добросовестным. Но все же, чтобы уберечь себя от ненужных хлопот, при выборе нового жилья для всей семьи нужно учесть ряд важных моментов.

1 Выбирайте агента, который вызовет у вас доверие. Список квартир и вилл, доступных для аренды, легко можно найти на популярных порталах и досках объявлений propertyfinder.ae, dubizzle.ae и других. Эти так называемые листинги, как правило, заполняют сами брокеры. Запомните, что брокер – это посредник между арендатором и владельцем квартиры, и от его коммуникационных навыков будет зависеть в том числе качество вашего проживания и возможные финансовые расходы, если, к примеру, во время действия вашего договора аренды в квартире что-то сломается. Поэтому без тени сомнения выбирайте того агента, с которым вам будет приятно и комфортно работать.

2 Выбирайте район и квартиру, которые соответствуют вашему стилю жизни. Самые желанные квартиры в Дубае, как правило, находятся в приморских районах. Пляж прямо у порога, свежий морской ветерок, развитая инфраструктура – все это, безусловно, радует глаз. Одновременно с этим пляжные районы не могут похвастаться свободными дорогами или умиротворенной атмосферой – проживая в них, вы всегда будете находиться в центре туристической жизни. Да и пляж, скорее всего, будет постоянно переполнен.

Если вам нужна школа или детский сад, обратите внимание, есть ли они в транспортной доступности. Также вам наверняка понадобятся хорошо оборудованные детские площадки, много зелени и в том числе поликлиники. Если у вас есть собака, обязательно уточните у агента, разрешено ли в выбранном вами районе с ней гулять. Например, престижный район Jumeirah Beach Residence широко известен как территория, свободная от животных.

3 Прежде чем заключать договор, посетите желаемое здание и поговорите с жильцами. Уточните, насколько легко выехать из дома по утрам, не возникают ли пробки из автомобилей, достаточно ли качественно обслуживается дом и места общего пользования. Во всяком случае, ухоженность и чистота, а также запахи в помещениях скажут многое о самом здании и работе обслуживающей компании.

Еще один немаловажный момент – наличие рядом с вашим будущим домом стройки или даже строительного забора, предвещающего, что работы по забивке свай, например, могут начаться в ближайшие несколько недель. В Дубае, как известно, строительство ведется круглосуточно, и звукоизоляция помещения не всегда помогает расслабиться после трудного дня или быстро уложить спать детей.

4 Внимательно прочтите договор аренды и все, что написано мелким шрифтом. В Дубае сегодня – множество жилых кварталов, в том числе и тех, въезд в которые осуществляется по пропускам. Правила игры устанавливают девелопер, ассоциация собственников, а следит за их исполнением управляющая компания. Условия проживания зачастую прописываются в контракте, и его невнимательное прочтение может привести к получению штрафа.

Важный юридический момент, при подписании договора – определение суммы страхового залога. Его размер будет зависеть, например, от того, снимаете ли вы квартиру с мебелью или без, есть ли в ней ценная бытовая техника и т. д. Иногда возврат залога после окончания срока аренды превращается в целую эпопею – агенты стремятся выявить мелкие дефекты и выставить счет для их исправления.

Поэтому еще до подписания контракта сфотографируйте квартиру в малейших деталях, чтобы после истечения срока контракта агент или собственник не могли предъявить вам претензии. Если в помещении есть какие-то дефекты, убедитесь, что они будут полностью устранены до передачи страхового депозита. Это же касается и неоплаченных счетов: попросите агента предъявить счета за коммунальные услуги за последний месяц, чтобы убедиться, что на квартире нет долгов.

5 Попросите включить в контракт пункт о grace period – промежутке времени (обычно составляющем неделю), когда вы можете требовать исправления неисправностей в квартире, не замеченных до вашего въезда, за счет владельца.

Исправление дефектов и переговоры с собственником ложатся на плечи агента. Стандартно брокер просит за свои услуги в районе 5% от суммы годовой аренды – это правило, зафиксированное законодательно Управлением по сделкам с недвижимостью Дубая.

Наконец, самое главное: выписывайте чеки на имя собственника квартиры или его официального представителя (больше известного как POA), а не на имя агента. При заключении договора брокер обязан передать вам весь пакет документов, подтверждающий право собственности, включая копию паспорта владельца. Эти документы потребуются вам при оформлении Ejari – официального документа, удостоверяющего, что вы являетесь арендатором.

Скрытые платежи

СКРЫТЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ:

● Муниципальный сбор (housing fee): 5% от суммы годовой аренды. Взимается каждый месяц и включен в квитанцию за оплату коммунальных услуг.

● Агентское вознаграждение (agency fee): 2-5% от суммы годовой аренды. Взимается при первичном заключении договора аренды и может варьироваться или не взиматься повторно при перезаключении.

● Сертификат Ejari: документ, подтверждающий, что договор аренды легален, и необходимый в случае возникновения разбирательств. Стоимость сертификата – 195 дирхамов, его можно оформить онлайн.

● Залоговый депозит: как правило, его сумма составляет стоимость месячной аренды. Депозит возвращается полностью или частично при расторжении или по истечении договора аренды.

● Депозит за подключение коммунальных услуг: Управление по водоснабжению и электрификации Дубая взимает 2000 дирхамов за подключение к коммунальным ресурсам квартиры и 4000 дирхамов – виллы (сумма возвращается по истечении срока контракта на аренду). Также депозиты взимают организации, обеспечивающие газоснабжение и охлаждение дома. Стоимость меняется в зависимости от энергоснабжающей организации.